К субаренде площадей все стороны, участвующие в процессе, относятся с определенным скептицизмом. Владельцы офисных зданий не хотят дробить тщательно сформированный пул арендаторов, арендаторам не хватает прав, чтобы "переиграть" собственника, предоставив субарендатору весь возможный комплекс услуг, а субарендаторам остается довольствоваться тем, что предложил арендатор, и переплачивать за аренду. И, тем не менее, этот вид бизнеса не только не умирает, но порой даже становится самостоятельным источником дохода.

Для максимальной отдачи от аренды, стоит также использовать программные системы учета, например https://arendasoft.ru/uchet_arendi/

В чистом виде не встречается?

Субаренда для арендатора - это, как правило, способ использовать с выгодой для себя излишек площадей, а для субарендатора - возможность снять небольшое офисное помещение. Кстати, ошибкой будет считать, что к субаренде прибегают только мелкие компании, делающие первые шаги в бизнесе. Практика показывает, что субарендаторы готовы даже переплачивать выставленную собственником ставку аренды, только чтобы оказаться в нужном месте и в хорошем окружении. Сдача офисов в субаренду может стать и дополнительным шансом заявить о себе, не вкладываясь в девелопмент. Сдавая в субаренду помещения где-нибудь в "Москва-Сити", можно сделать себе неплохую рекламу.

Но давайте рассмотрим, насколько велика вероятность становления субаренды как отдельного бизнеса, приносящего доход. Вообще сдача помещений в субаренду арендаторами только с целью получения коммерческой прибыли встречается довольно редко. В основном субаренда возникает в следующем случае: арендатор берет заведомо большее помещение для обеспечения площадями сотрудников компании в перспективе (с учетом роста числа сотрудников) и излишки сдает в субаренду". Кроме этого, эксперты отмечают, что в последнее время нередки случаи, когда арендодатели требуют передавать им всю полученную прибыль от сдачи площадей в субаренду.

Часто девелоперы не желают упускать возможный источник дохода и выдвигают свои условия арендаторам. Многие договоры содержат условие, что в случае получения прибыли от субаренды арендатор должен целиком или частично отдавать ее девелоперу, Некоторые девелоперы в ответ на просьбу разрешить субаренду всего помещения (например, если арендатор переезжает в новое, а старый договор еще действует несколько лет) предлагают досрочно расторгнуть договор, чтобы самим иметь возможность сдать помещение по новым, более высоким ставкам.

Вполне закономерно, что арендаторы ограничены не только в правах, но и в возможностях - в отличие от собственника они не могут предоставить своим субарендаторам условия, если те выходят за рамки их собственного договора.

Получается, что ответственность перед субарендаторами у арендатора та же, что у собственника перед ним, но прав на объекте у него значительно меньше, а риски, соответственно, выше.

Многие аналитики считают, что сама по себе субаренда вообще вряд ли может быть прибыльным бизнесом, однако если ее совместить с дополнительным набором услуг по эксплуатации офиса и предоставлять готовые меблированные офисы, информационно-коммуникационные услуги, специально оборудованные переговорные комнаты, то она вполне может стать прибыльной.

Причем удачные примеры такого ведения дел имеются. Одной из таких компаний на российском рынке является компания Regus Group. Готовая инфраструктура позволяет арендатору приступить к работе немедленно при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации. Еще одно преимущество таких офисов в том, что договор аренды можно заключить на несколько месяцев, что в случае с небольшими компаниями или иностранными представительствами достаточно удобно. Однако и аренда такого офиса как минимум в два-три раза превышает стоимость прямой аренды даже в современном бизнес-центре класса А.

Компании также могут пойти на сдачу своих помещений в субаренду в случае проблем в бизнесе, когда такой вид дохода становится серьезной опорой. Однако через какое-то время, когда дела идут на поправку, руководство чаще всего отказывается от сдачи площадей.

Впрочем, мнение о том, что субаренду пока что не стоит рассматривать как отдельный бизнес, звучат довольно часто.

Многие склонны считать, что субаренда или поднайм - крайняя мера арендаторов коммерческой недвижимости. Так как она сопряжена с целым рядом проблем пользования арендуемыми площадями при самых невыгодных для субарендатора условиях и непосредственной зависимости от цепочки "собственник - арендатор - субарендатор".

Собственнику - не на руку

Сами собственники зачастую относятся к сдаче своих помещений в субаренду скептически, и это вполне понятно: риск получить здание в ненадлежащем виде серьезно возрастает, как и вероятность нецелевого использования площадей. Опять же встает и вопрос имиджа всего объекта.

В настоящее время управляющие компании серьезно подходят к вопросу подбора арендаторов, что направлено на создание определенного имиджа бизнес-центра и в конечном счете на повышение арендных платежей и общей стоимости всего объекта.
Можно смело говорить, что состав арендаторов является важным конкурентным преимуществом бизнес-центра как на стадии сдачи площадей в аренду, так и их продажи, поэтому управляющие компании стараются полностью контролировать процесс формирования пула арендаторов.

В определенных случаях владелец может дать согласие на субаренду, однако потребовать, чтобы с ним согласовывали каждого субарендатора. Иначе объект может превратиться, например, в ярмарку мелких торговых представительств, и никакой серьезный крупный арендатор уже не будет воспринимать соседей как преимущество данного объекта. Нередко запрет на сдачу в субаренду может быть требованием инвесторов, которым нужен прозрачный в управлении объект, а не запутанная сеть договоров субаренды как источник постоянных дебиторских задолженностей.

Разумеется, не привлекает собственника и возможность конкурировать со своими арендаторами. Например, некоторые якорные арендаторы (очень крупные или первые в здании) могли получить очень выгодные условия по своей аренде. И если этот арендатор предлагает часть своих помещений в субаренду по ставкам более низким, чем те, которые у собственника существуют для остальных, не якорных арендаторов, собственнику это мешает. А предложения субаренды часто возникают именно тогда, когда все помещения уже сданы и арендаторы готовы переплатить за то, чтобы "влезть" в уже сформировавшийся пул.